KKP รวบรวมประเด็นที่ควรรู้ก่อนเข้า ประมูลบ้าน จากการขายทอดตลาดมาฝาก เพื่อให้คนที่กำลังสนใจเข้าร่วมประมูลได้ทรัพย์ในราคาที่อยู่ในงบประมาณ และไม่มีปัญหาตามมาภายหลังก่อนตัดสินใจ
ทรัพย์ขายทอดตลาด คือ ทรัพย์สินที่ลูกหนี้นำไปจำนองกับเจ้าหนี้เพื่อเป็นหลักประกันการกู้ยืม แต่เมื่อลูกหนี้ไม่สามารถชำระเงินคืนได้ตามกำหนดและถูกฟ้องร้อง ศาลจะมีคำสั่งให้กรมบังคับคดีนำทรัพย์สินที่ใช้เป็นหลักประกันออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ให้เจ้าหนี้
การประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี เป็นอีกหนึ่งวิธีในการซื้อบ้านมือสองที่อาจได้ราคาถูกกว่าท้องตลาด มีโอกาสได้บ้านทำเลหายากในราคาที่คุ้มค่า และยังมีกรมบังคับคดีทำหน้าที่ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ก่อนนำบ้านมาประมูล แต่ก็ยังมีความเสี่ยงที่ผู้ซื้อต้องศึกษาข้อมูลให้ละเอียดก่อนตัดสินใจ ดังนี้
1. มีความเสี่ยงซื้อทรัพย์ที่ราคาแพงกว่าตลาด หากไม่มีความเชี่ยวชาญในการประมูลอาจถูกคู่แข่งเสนอราคาแข่งจนเกินงบที่กำหนดไว้ หรือผู้เข้าซื้อไม่มีประสบการณ์ในการประเมินราคาทรัพย์ หรือไม่ได้ศึกษาข้อมูลราคาตลาดของทรัพย์นั้นก่อนเข้าประมูล อาจทำให้มีการเสนอราคาหรือสู้ราคาสูงกว่าที่ควรจะเป็น
2. ไม่มีโอกาสได้ตรวจสอบสภาพบ้านอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจ ผู้ซื้อสามารถเห็นสภาพบ้านได้จากภายนอกเท่านั้น ซึ่งอาจมีข้อบกพร่องซ่อนอยู่ภายในตัวบ้าน งานระบบไฟฟ้า หรือระบบน้ำได้ ที่สำคัญ บ้านจากการประมูลไม่มีการรับประกันความบกพร่องของตัวบ้าน ผู้ซื้อจะต้องรับสภาพบ้านได้ตามที่เป็น และควรเผื่อเงินไว้สำหรับซ่อมแซมบ้านด้วย
3. เจ้าของเดิมอาจยังไม่ย้ายออก กรณีนี้มักสร้างความลำบากใจและทำให้เสียเวลาค่อนข้างมาก เนื่องจากผู้ซื้อจะต้องยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีขับไล่เจ้าของเดิมและบริวาร หากครบกำหนดเวลาตามหมายบังคับคดีแล้วเจ้าของเดิมและบริวารยังไม่ย้ายออก ผู้ซื้อจะต้องแจ้งกับพนักงานบังคับคดีให้ขอศาลออกหมายจับต่อไป
4. ผู้ซื้อต้องรับภาระค่าใช้จ่ายต่างๆ เองทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าโอน ข้อนี้จะต่างจากการซื้อบ้านมือสองโดยทั่วไปที่ค่าใช้จ่ายต่างๆ จะขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ หรืออาจตกลงกันว่าเป็นการแบ่งจ่ายคนละครึ่ง เป็นต้น
5. อาจถูกปฏิเสธสินเชื่อ หากเจ้าของเดิมไม่ยินยอมให้ธนาคารเข้าภายในตัวบ้านเพื่อประเมินราคาทรัพย์ ผู้ซื้อทรัพย์สามารถป้องกันปัญหานี้ได้โดยการเข้าไปพูดคุยกับธนาคารที่จะขอกู้และเจ้าของเดิมก่อนเข้าประมูล หากมีแนวโน้มว่าธนาคารจะไม่สามารถเข้าประเมินราคาได้ ควรหลีกเลี่ยงไม่ประมูลทรัพย์ชิ้นดังกล่าว เพราะหากเข้าประมูลได้แต่ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ ทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถชำระเงินค่าซื้อทรัพย์ และจะถูกยึดเงินวางประกัน รวมทั้งอาจต้องชำระค่าปรับและค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามที่กรมบังคับคดีเรียกเก็บ
6. เมื่อประมูลซื้อทรัพย์ได้ ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินให้ครบถ้วนภายใน 15 วัน หรือยื่นเรื่องต่อเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีเพื่อขอขยายระยะเวลาการชำระเงินออกไปแต่ไม่เกิน 3 เดือน หากเกินกำหนดจากนี้ กรมบังคับคดีจะนำทรัพย์มาขายทอดตลาดใหม่ ถ้าการประมูลครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่าการประมูลครั้งก่อน ผู้ซื้อเดิมจะต้องชำระเงินส่วนต่างของราคานั้น
7. อาจมีการร้องขอเพิกถอนบ้านออกจากการขายทอดตลาด ในกรณีที่เจ้าหนี้และลูกหนี้สามารถเจรจาตกลงกันได้ จึงขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการขายทอดตลาด
ผู้ซื้อมี 2 ทางเลือกคือ
1. ขอขยายเวลาการวางเงินส่วนที่เหลือออกไปจนกว่าศาลจะมีคำสั่งถึงที่สุดเรื่องการเพิกถอนการขาย หรือ
2. หากผู้ซื้อยืนยันจะโอนกรรมสิทธิ์ก็สามารถทำได้ แต่มีเงื่อนไขว่า หากศาลมีคำสั่งถึงที่สุดให้ทำการเพิกถอนการขายทอดตลาด ผู้ซื้อจะต้องโอนกรรมสิทธิ์กลับตามเดิม โดยผู้ซื้อเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายเองทั้งหมด
ทั้งนี้ หากใครสนใจบ้านราคาคุ้มค่า ในทำเลที่หายาก แต่ไม่อยากกังวลกับความเสี่ยงและความยุ่งยากของการเข้าร่วมประมูล รวมถึงระยะเวลาของการบังคับคดี ทรัพย์สินรอขายจากธนาคารเกียรตินาคินภัทรอาจเป็นทางเลือกหนึ่ง ด้วยทรัพย์หลากหลายประเภท ทำเลดี เอกสารสิทธิ์ผ่านการตรวจสอบ พร้อมดูแลให้คำปรึกษาทุกขั้นตอน
